Come funzionano gli affitti brevi? Regole e adempimenti nel 2026

Come funzionano gli affitti brevi? Un affitto breve è l'affitto di una casa per non più di 30 giorni, fatto da un privato che non lo gestisce come un'impresa. Nel 2026 chi affitta così segue cinque passaggi: CIN, ospiti comunicati alla questura, incasso con l'eventuale ritenuta, imposta di soggiorno, dichiarazione dei redditi. Qui sotto li trovi in ordine, con l'esempio di una prenotazione.

In breve

• Durata: al massimo 30 giorni per ogni contratto.
• Chi: privati, anche per una sola stanza.
• Prima di iniziare: CIN, rilevatori di gas e di monossido di carbonio, estintore.
• A ogni soggiorno: ospiti comunicati alla questura entro 24 ore.
• Partita IVA: per chi affitta da privato non serve fino a due appartamenti nell'anno.

Cosa sono gli affitti brevi?

Gli affitti brevi sono contratti con cui un privato affitta a un altro privato una casa in Italia per un massimo di 30 giorni. «Affitti brevi» è il nome di tutti i giorni: il decreto-legge 50 del 2017 e la guida dell'Agenzia delle Entrate parlano di «locazioni brevi».

Nel prezzo puoi comprendere i servizi legati alla casa: biancheria, pulizia, wi-fi, utenze. Colazione, pasti, auto a noleggio o guide turistiche no: con questi extra l'affitto può essere considerato attività d'impresa e uscire dal regime delle locazioni brevi.

Qual è la durata massima di un affitto breve?

La durata massima di un affitto breve è di 30 giorni per ogni singolo contratto. Se nello stesso anno ospiti più volte la stessa persona, i giorni dei vari soggiorni non si sommano.

La guida dell'Agenzia delle Entrate (aprile 2026) non indica un numero massimo di contratti in un anno: per il fisco il limite annuale riguarda le case (due appartamenti dal 2026). Verifica anche le regole del tuo Comune e della tua Regione.

Chi può fare affitti brevi?

Può fare affitti brevi ogni persona fisica che affitta fuori da un'attività d'impresa: il proprietario, chi subaffitta e chi ha la casa in comodato (cioè in uso gratuito). Vale per la casa intera e per la singola stanza.

Anche l'ospite deve essere un privato: il contratto firmato da un'azienda per i dipendenti resta fuori. La casa deve essere un'abitazione per il catasto: categorie da A1 a A11, esclusa la A10 (uffici).

Come vengono tassati gli affitti brevi?

Nel 2026, con la cedolare secca (un'imposta fissa che sostituisce l'IRPEF), si paga il 21% su una casa a tua scelta e il 26% sull'altra, su tutto il prezzo pagato dall'ospite. Se un portale online incassa per te, trattiene il 21% come anticipo. Il conto completo è nella guida su quanto si paga di tasse sugli affitti brevi; per i tuoi numeri c'è il calcolatore della cedolare secca.

Cosa si deve fare per essere in regola con gli affitti brevi?

Per essere in regola con gli affitti brevi nel 2026 servono cinque passaggi, in quest'ordine.

1. Prima dell'annuncio: chiedi il CIN (Codice Identificativo Nazionale) al Ministero del Turismo, scrivilo in ogni annuncio ed esponilo fuori dall'edificio. In casa servono rilevatori di gas e di monossido di carbonio e almeno un estintore. Dettagli nella guida sul CIN per gli affitti brevi.
2. All'arrivo degli ospiti: controlla i documenti e comunica i loro dati alla questura entro 24 ore dall'arrivo.
3. Al pagamento: annota il prezzo intero e, se ha incassato un portale online, la ritenuta del 21%.
4. Imposta di soggiorno: dove il Comune l'ha istituita la paga l'ospite e va versata al Comune. Tariffa, esenzioni e tempi di versamento li decide ogni Comune.
5. Una volta l'anno: riporti gli incassi nella dichiarazione dei redditi e versi la cedolare che manca. Le date sono nella guida su acconto e saldo della cedolare.

Per le comunicazioni statistiche sugli ospiti, verifica cosa chiede la tua Regione.

Serve la partita IVA per gli affitti brevi?

No: nel 2026 chi affitta da privato fino a due appartamenti nell'anno, offrendo solo i servizi legati alla casa, non ha bisogno della partita IVA per gli affitti brevi. Dal terzo appartamento la legge presume che l'attività sia svolta come impresa: lo spiega la guida su terzo immobile e partita IVA.

Serve un contratto? E la ricevuta?

Per un affitto fino a 30 giorni non c'è l'obbligo di registrare il contratto, salvo che sia un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (guida dell'Agenzia delle Entrate, aprile 2026). Sulla forma scritta le norme non nominano l'affitto breve: la legge 431 del 1998 la chiede per i contratti di locazione a uso abitativo (articolo 1, comma 4) e il codice del turismo rimanda al codice civile (articolo 53). Come si applichino a un affitto breve è una domanda per un avvocato. Per mettere per iscritto date, prezzo e regole della casa c'è il modello di contratto per affitti brevi e, come prova del pagamento, la ricevuta per l'ospite.

Esempio: una prenotazione dall'annuncio alla dichiarazione

Giulia affitta un bilocale a Torino e su questa casa ha scelto il 21%. Due adulti prenotano tramite un portale online 3 notti, dal 6 al 9 novembre 2026, e pagano 420 €.

Quando	Cosa fa Giulia	Conto
Prima	Ha il CIN e lo ha scritto nell'annuncio	nessuno
6 novembre, arrivo	Comunica i due ospiti alla questura entro 24 ore	nessuno
Pagamento	Annota prezzo e ritenuta del portale	420 × 21% = 88,20 €
Imposta di soggiorno	La pagano gli ospiti: 2 persone × 3 notti × 3,80 €	22,80 €
Nel 2027, dichiarazione	Cedolare 88,20 € meno ritenuta 88,20 €	0 € da versare

Su questa prenotazione la ritenuta copre tutta l'imposta. Se la casa fosse quella al 26%, la cedolare sarebbe di 109,20 € e resterebbero 21 € da versare.

I 22,80 € dell'imposta di soggiorno non sono un guadagno: vanno al Comune, nei tempi fissati dal suo regolamento. Per il decreto-legge 50 del 2017 del versamento risponde chi incassa il prezzo del soggiorno o interviene nel pagamento. I 3,80 € a persona per notte sono la tariffa di Torino per le locazioni brevi dal 1° aprile 2026. Per un altro Comune c'è il calcolatore dell'imposta di soggiorno.

Cosa è cambiato nel 2026 per gli affitti brevi?

Nel 2026 è cambiato il numero di case: queste regole valgono fino a due appartamenti nell'anno, mentre fino al 2025 il limite era di quattro. Le aliquote della cedolare secca sono rimaste il 21% e il 26%.

Tutto il percorso in un posto solo

In Affitti Brevi Facile ogni casa ha il suo CIN, ogni prenotazione il promemoria per comunicare gli ospiti e ogni incasso la sua ritenuta. Il calendario ricorda le scadenze della cedolare.

Domande frequenti

Che differenza c'è tra affitto breve e locazione breve?

Nell'uso comune nessuna: indicano lo stesso tipo di affitto, quello che dura al massimo 30 giorni. «Locazione breve» è il termine usato dal decreto-legge 50 del 2017 e dall'Agenzia delle Entrate.

Quanti affitti brevi si possono fare in un anno?

La guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026 non indica un numero massimo di contratti. Per il fisco i limiti sono due: 30 giorni per ogni contratto e, dal 2026, due appartamenti nell'anno. Verifica anche le regole del tuo Comune e della tua Regione.

Entro quando vanno comunicati gli ospiti alla questura?

Gli ospiti vanno comunicati alla questura entro 24 ore dall'arrivo, oppure entro 6 ore se il soggiorno non supera le 24 ore.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, «Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari», aprile 2026
• Decreto-legge 24 aprile 2017 n. 50, art. 4 (comma 5-ter per l'imposta di soggiorno)
• Legge 30 dicembre 2025 n. 199, art. 1 comma 17
• Decreto-legge 18 ottobre 2023 n. 145, art. 13-ter (CIN)
• Regio decreto 18 giugno 1931 n. 773, art. 109, e decreto-legge 4 ottobre 2018 n. 113, art. 19-bis (ospiti)
• Decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23, art. 4
• Legge 9 dicembre 1998 n. 431, art. 1, e codice del turismo (decreto legislativo 79/2011), art. 53 (forma del contratto)
• Comune di Torino, regolamento n. 349 e tariffe dell'imposta di soggiorno dal 1° aprile 2026

I testi ufficiali citati in questa guida sono raccolti, con i collegamenti, nella pagina Fonti ufficiali.