Contratto per affitti brevi: è obbligatorio? Va registrato?

Nel 2026 per un contratto per affitti brevi non c'è l'obbligo di registrazione all'Agenzia delle Entrate, se gli affitti dello stesso anno tra le stesse parti non superano in tutto i 30 giorni e se il contratto non è un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (DPR 26 aprile 1986 n. 131; Agenzia delle Entrate, circolare 24/E del 2017). Sopra i 30 giorni la registrazione è obbligatoria: un contratto che da solo li supera va registrato entro 30 giorni dalla stipula, oppure dall'inizio dell'affitto se viene prima. Le norme lette sulla forma scritta non nominano l'affitto breve: la legge 9 dicembre 1998 n. 431 chiede la forma scritta per le locazioni di case a uso abitativo, il codice del turismo (decreto legislativo 79 del 2011) rinvia al codice civile per gli alloggi affittati solo per turismo.

Aggiornato al 13 ottobre 2026.

In breve

• Nel 2026 un contratto di affitto breve fatto con scrittura privata non autenticata non ha l'obbligo di registrazione fino a 30 giorni in tutto nell'anno tra le stesse parti; oltre i 30 giorni la registrazione è obbligatoria.
• Le norme lette sulla forma scritta non nominano l'affitto breve: come si applichino è una domanda per un avvocato.

Il contratto per affitti brevi è obbligatorio?

Un affitto breve è un contratto di locazione (codice civile, articolo 1571). Nel 2026 nessuna delle norme lette dice, nominando l'affitto breve, se questo contratto debba essere scritto. Dicono questo:

1. Il decreto-legge 24 aprile 2017 n. 50 (articolo 4) definisce l'affitto breve con la durata, non oltre 30 giorni, e non parla della forma del contratto.
2. Per l'Agenzia delle Entrate (guida di aprile 2026) non è richiesto un particolare schema di contratto.
3. La legge 431 del 1998, che riguarda gli immobili a uso abitativo, dice che «per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta» (articolo 1, comma 4). Il comma 2 elenca gli articoli che non si applicano agli alloggi affittati solo per turismo (2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13): l'articolo 1 non è tra questi.
4. Per il codice del turismo (allegato 1, articolo 53) gli alloggi affittati solo per turismo seguono le norme del codice civile sulla locazione. Il codice civile chiede l'atto scritto, a pena di nullità, per le locazioni di immobili oltre i nove anni (articolo 1350).

La definizione di affitto breve guarda alla durata, quella di alloggio affittato solo per turismo allo scopo. La legge non precisa come si combinano i punti 3 e 4 per un affitto breve: è una domanda per un avvocato.

Il contratto di affitto breve va registrato?

Nel 2026 non c'è l'obbligo di registrare un contratto di affitto breve, se gli affitti dello stesso anno tra le stesse parti (chi dà la casa in affitto e chi la prende) non superano in tutto i 30 giorni. L'obbligo c'è comunque se il contratto è un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, cioè fatto da un notaio o da un altro pubblico ufficiale, o con le firme autenticate da uno di loro.

Resta la registrazione «in caso d'uso»: scatta quando il contratto viene depositato presso una cancelleria giudiziaria o un'amministrazione dello Stato o di un ente pubblico territoriale (DPR 131 del 1986, articoli 5 e 6, con eccezioni).

Contratto	Registrazione
Scrittura privata non autenticata, fino a 30 giorni in tutto nell'anno tra le stesse parti	Non obbligatoria
Oltre 30 giorni, in un solo affitto o in tutto nell'anno tra le stesse parti	Obbligatoria
Atto pubblico o scrittura privata autenticata, di qualsiasi durata	Obbligatoria

Come si contano i 30 giorni per la registrazione?

Per la registrazione si sommano gli affitti dello stesso anno tra le stesse parti. Il DPR 131 del 1986 (Tariffa, parte seconda, articolo 2-bis) parla di «trenta giorni complessivi nell'anno»; la scheda dell'Agenzia delle Entrate sul modello RLI li conta «tra le stesse parti»; la circolare 24/E del 2017 (paragrafo 1) scrive che, se le locazioni dell'anno tra le stesse parti superano in tutto i 30 giorni, vanno fatti gli adempimenti della registrazione. Per restare un affitto breve conta invece il singolo contratto (guida dell'Agenzia, aprile 2026).

Un contratto che da solo supera i 30 giorni non è un affitto breve per il decreto-legge 50 del 2017 e va registrato entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore (scheda sul modello RLI).

Esempio: tre contratti del 2026 con le date

Ornella affitta un bilocale da privata, con scritture private non autenticate; ogni ospite firma per sé.

1. Fabio, 5 notti. Da venerdì 10 a mercoledì 15 luglio 2026, unico soggiorno dell'anno da Ornella. 5 è sotto 30: nessun obbligo di registrazione.
2. Ines, tre soggiorni. Da lunedì 2 a sabato 14 marzo (12 notti), da lunedì 8 a giovedì 18 giugno (10), da giovedì 1 a lunedì 12 ottobre (11). Ogni contratto resta un affitto breve, ma le parti sono le stesse e le notti si sommano: 22 dopo il secondo soggiorno (nessun obbligo), 12 + 10 + 11 = 33 notti con il terzo. Per la circolare 24/E vanno fatti gli adempimenti della registrazione; le fonti lette non dicono quale dei tre contratti si registra né da quale giorno parte il termine.
3. Renzo, 31 notti. Firma lunedì 26 ottobre 2026 per un soggiorno da lunedì 2 novembre a giovedì 3 dicembre. 31 supera 30: il contratto non è un affitto breve e va registrato. Il termine di 30 giorni parte dalla firma, che viene prima dell'arrivo, e scade mercoledì 25 novembre 2026.

I giorni sono contati come notti: le fonti lette non dicono se conta anche il giorno di partenza, ma l'esito non cambia (6, 36 e 32 giorni).

Se la prenotazione passa da un portale online, la conferma vale come contratto scritto?

Le fonti lette non dicono che la conferma della prenotazione valga come contratto scritto. La circolare 24/E del 2017 dell'Agenzia delle Entrate (paragrafo 2.2), a proposito degli obblighi degli intermediari, scrive che per un affitto breve stipulato tramite un intermediario, come un portale online, si può ritenere che conti il momento in cui l'ospite riceve la conferma: indica quando il contratto è concluso.

Che cosa mettere per iscritto in un contratto di affitto breve?

Un accordo scritto e firmato lascia traccia di ciò che le parti hanno deciso. Il modello di contratto per affitti brevi è un fac simile gratuito con queste voci: persone, casa e CIN, date e orari, prezzo e servizi compresi, regole della casa e cancellazione. Le ha scelte questo sito, non una norma.

Per il pagamento c'è la ricevuta per l'ospite; gli obblighi di ogni soggiorno sono nella guida «Come funzionano gli affitti brevi».

Dove tenere il contratto insieme agli incassi?

Nell'app Affitti Brevi Facile, con il piano Pro, a ogni incasso si può allegare il contratto o un altro documento (vedi funzioni).

Domande frequenti

Cosa rischia chi fa affitti brevi senza contratto scritto?

Nel 2026 nessuna delle fonti ufficiali consultate indica una sanzione per chi fa un affitto breve senza contratto scritto. La legge 431 del 1998 parla di «validi contratti di locazione»: che cosa ne segua per un affitto breve, le fonti lette non lo dicono.

Lo stesso ospite torna più volte nell'anno: quando va registrato il contratto?

La registrazione diventa obbligatoria quando gli affitti dello stesso anno tra le stesse parti superano in tutto i 30 giorni (Agenzia delle Entrate, circolare 24/E del 2017). Le fonti lette non dicono quale contratto si registra né da quando parte il termine.

Entro quando va registrato il contratto?

Quando la registrazione è obbligatoria, il contratto si registra entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se viene prima (Agenzia delle Entrate, scheda sul modello RLI). Possono farlo sia chi affitta sia l'inquilino.

Cosa rischia chi non registra il contratto quando è obbligatorio?

Per chi omette la richiesta di registrazione il DPR 26 aprile 1986 n. 131 (articolo 69, testo in vigore dal 13 giugno 2025) prevede una sanzione del 120% dell'imposta dovuta, non meno di 250 €; se il ritardo non supera 30 giorni, del 45% e non meno di 150 €.

Fonti

• DPR 26 aprile 1986 n. 131 (imposta di registro), articoli 5, 6 e 69 (testo in vigore dal 13 giugno 2025), e Tariffa, parte seconda, articolo 2-bis
• Agenzia delle Entrate, guida «Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari», aprile 2026
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, paragrafi 1 e 2.2
• Agenzia delle Entrate, scheda «Modello RLI» (20 ottobre 2025) e pagina «Come registrare un contratto di locazione»
• Decreto-legge 24 aprile 2017 n. 50, art. 4; legge 9 dicembre 1998 n. 431, art. 1
• Codice del turismo (decreto legislativo 79/2011), art. 53; codice civile, articoli 1350, 1571, 2699 e 2703

I testi ufficiali citati in questa guida sono raccolti, con i collegamenti, nella pagina Fonti ufficiali.