Tasse sugli affitti brevi: quanto si paga nel 2026? Esempio con i numeri

Quanto si paga di tasse sugli affitti brevi nel 2026? Con la cedolare secca (l'imposta fissa che prende il posto di IRPEF e addizionali) paghi il 21% dell'incasso lordo su una casa scelta da te e il 26% sulle altre. Su 10.000 € incassati fanno 2.100 € al 21% oppure 2.600 € al 26%. Se un portale online incassa per te, una buona parte l'ha già versata lui. Qui sotto trovi il conto intero, dall'incasso a quello che ti resta in tasca.

In breve

• Aliquote 2026: 21% su una sola casa a tua scelta, 26% su ogni altra.
• Base del conto: quello che paga l'ospite, non il bonifico che ricevi.
• Spese: commissioni del portale e pulizie non si tolgono.
• Ritenuta: il 21% trattenuto dai portali online è un anticipo e si scala dall'imposta.
• Da versare: zero sulla casa al 21% incassata tutta tramite portali, il 5% del lordo sulla casa al 26%.

Su quale cifra si calcolano le tasse sugli affitti brevi?

Le tasse sugli affitti brevi si calcolano sull'incasso lordo, cioè sull'intera somma pagata dall'ospite. Il bonifico che ti arriva dopo commissioni e ritenuta non c'entra.

Se nel prezzo sono comprese pulizie finali o biancheria, anche quella parte entra nel conto. Cauzione e penali non entrano nel conto.

L'errore più comune è sommare i bonifici ricevuti: così il totale esce più basso di quello vero e l'imposta calcolata è sbagliata.

Commissioni del portale e pulizie si possono togliere?

No: con la cedolare secca non si toglie nessuna spesa. Commissioni, pulizie, lavanderia e bollette restano a tuo carico e l'imposta si paga comunque sul lordo.

Quelle spese però abbassano il guadagno. Per questo servono due conti separati: uno per le tasse (sul lordo) e uno per l'utile (lordo meno tasse meno spese).

La ritenuta del portale: quanto hai già pagato?

La ritenuta è un anticipo delle tue tasse, non una tassa in più. Il portale online che incassa dall'ospite si tiene il 21% del lordo e lo gira al fisco a tuo nome.

La cedolare secca è l'imposta dell'anno. La ritenuta è la parte già pagata durante l'anno. A fine anno fai imposta meno ritenute: se il risultato è positivo lo versi tu, se è negativo hai un credito. Come funziona e quando non si applica: ritenuta del 21% sugli affitti brevi.

Esempio 1: una casa, tutto tramite portali online

Marta affitta un bilocale e sceglie il 21%. Nel 2026 gli ospiti pagano in tutto 12.000 €, sempre tramite portali online. I portali le addebitano 1.800 € di commissioni (dato dell'esempio: ogni portale ha le sue tariffe) e lei spende 1.200 € di pulizie.

Passaggio	Conto	Importo
Incasso lordo	pagato dagli ospiti	12.000 €
Cedolare secca	12.000 × 21%	2.520 €
Ritenuta già trattenuta	12.000 × 21%	2.520 €
Saldo da versare	2.520 − 2.520	0 €
Commissioni dei portali	dato dell'esempio	1.800 €
Pulizie	dato dell'esempio	1.200 €
Netto in tasca	12.000 − 2.520 − 1.800 − 1.200	6.480 €

La ritenuta ha coperto tutta l'imposta: Marta non versa altro.

Rifai il conto con i tuoi numeri nel calcolatore della cedolare secca.

Esempio 2: due case, una al 21% e una al 26%

Con due case resta da versare il 5% del lordo di quella al 26%. Paolo affitta una villetta (14.000 € nel 2026) e un monolocale (8.000 €), tutto tramite portali online. Mette il 21% sulla villetta.

• Cedolare: 2.940 € sulla villetta più 2.080 € sul monolocale, in tutto 5.020 €.
• Ritenute già trattenute: 2.940 € più 1.680 €, in tutto 4.620 €.
• Da versare: 400 €, cioè il 5% di 8.000 €.

Se avesse messo il 21% sul monolocale, il saldo sarebbe stato di 700 €: 300 € in più.

Esempio 3: prenotazioni dirette, quanto mettere da parte

Sulle prenotazioni dirette nessuno trattiene nulla, quindi l'imposta la versi tutta tu. Se un ospite ti paga 3.000 € con bonifico, metti da parte 630 € se la casa è al 21% oppure 780 € se è al 26%.

Regola pratica: ogni 100 € incassati direttamente, 21 € o 26 € non sono tuoi.

Quando si pagano le tasse sugli affitti brevi?

Il saldo si paga di norma entro il 30 giugno dell'anno dopo. Dal secondo anno ci sono anche gli acconti, a giugno e a novembre. Nell'esempio 2, i 400 € di Paolo fanno scattare anche gli acconti per l'anno seguente. Soglie, rate e codici sono nella guida su acconto e saldo della cedolare.

L'imposta di soggiorno è una tassa sull'affitto?

No: l'imposta di soggiorno (la "tassa di soggiorno") la paga l'ospite, e solo nei Comuni che l'hanno istituita. Chi la incassa, tu oppure il portale, la gira al Comune: non è un tuo guadagno e va tenuta separata dal prezzo del soggiorno. Puoi stimarla con il calcolatore dell'imposta di soggiorno e indicarla a parte nella ricevuta per l'ospite.

Come pagare meno tasse in modo regolare?

Con la cedolare la scelta che conta è una: applicare il 21% alla casa che incassa di più. Così risparmi il 5% dello scarto tra i due incassi: sono i 300 € di Paolo.

Altre tre cose da sapere:

• dal 2026 queste regole valgono per chi affitta al massimo due appartamenti nell'anno: cosa succede oltre è nella guida sul terzo immobile;
• chi ha redditi bassi può confrontare la cedolare con l'IRPEF ordinaria, come spiega la guida su 21% o 26%;
• il reddito tassato con la cedolare conta comunque per l'ISEE e per le detrazioni legate al reddito.

Tieni il conto durante l'anno

In Affitti Brevi Facile registri ogni incasso con il suo lordo: la ritenuta dei portali viene proposta in automatico e vedi la cedolare ancora da versare e l'utile dopo commissioni e pulizie. Vedi tutte le funzioni dell'app.

Domande frequenti

Quanto pago di tasse se incasso 10.000 € all'anno con un affitto breve?

Con la cedolare secca paghi 2.100 € se la casa è quella al 21% e 2.600 € se è al 26%. Se tutto passa da portali online che trattengono la ritenuta, 2.100 € risultano già versati.

Se il portale ha già trattenuto il 21%, devo pagare ancora qualcosa?

Sulla casa al 21% no, se tutti gli incassi sono passati dal portale. Sulla casa al 26% resta il 5% del lordo. Sulle prenotazioni dirette resta l'imposta intera.

Posso scalare le commissioni del portale dalle tasse?

No. Con la cedolare secca l'imposta si calcola sull'intero importo pagato dall'ospite, commissioni comprese.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, «Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari», aprile 2026, capitoli 2 e 3
• Agenzia delle Entrate, «Le locazioni brevi e la cedolare secca»
• Agenzia delle Entrate, «Cedolare secca: come si paga»
• Agenzia delle Entrate, istruzioni modello Redditi Persone Fisiche 2026, fascicolo 1, quadro LC
• Legge 30 dicembre 2025 n. 199 (legge di bilancio 2026), art. 1 comma 17
• Decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23, art. 4 (imposta di soggiorno)

I testi ufficiali citati in questa guida sono raccolti, con i collegamenti, nella pagina Fonti ufficiali.