SCIA per gli affitti brevi: quando è obbligatoria?

Nel 2026 la SCIA per gli affitti brevi è obbligatoria per chi affitta in forma imprenditoriale: la chiede il comma 8 dell'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 e si presenta al SUAP (sportello unico per le attività produttive) del Comune. L'obbligo riguarda anche chi nell'anno affitta per brevi periodi più di due appartamenti: secondo il comma 595 dell'articolo 1 della legge 178/2020, l'attività «si presume svolta in forma imprenditoriale». A chi affitta da privato uno o due appartamenti il comma 8 non chiede la SCIA; una SCIA o un'altra comunicazione può chiederla la normativa regionale o locale.

Aggiornato al 13 ottobre 2026. Le regole di singole Regioni e Comuni non sono riportate.

In breve

• Nel 2026 la SCIA del comma 8 dell'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 riguarda chi fa affitti brevi in forma imprenditoriale, compreso chi nell'anno vi destina più di due appartamenti.
• A chi fa affitti brevi da privato con uno o due appartamenti il comma 8 non chiede la SCIA; può chiederne una la normativa regionale o locale.
• Chi fa affitti brevi in forma imprenditoriale senza la SCIA del comma 8 rischia da 2.000 a 10.000 € di sanzione.

Che cos'è la SCIA?

La SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) è la «segnalazione dell'interessato» che, alle condizioni dell'articolo 19, comma 1, della legge 7 agosto 1990 n. 241, sostituisce un'autorizzazione o una licenza il cui rilascio dipende «esclusivamente dall'accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale».

Negli affitti brevi la SCIA è obbligatoria per tutti?

No: negli affitti brevi la SCIA del comma 8 dell'articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023 n. 145 è obbligatoria per chi esercita l'attività «in forma imprenditoriale». Il comma 8 non nomina chi affitta da privato, cioè fuori dall'attività d'impresa.

Con la parola SCIA si indicano due adempimenti diversi.

	SCIA del comma 8	SCIA, CIA (comunicazione di inizio attività) o un'altra comunicazione locale
Da dove nasce	decreto-legge 145/2023, articolo 13-ter, comma 8	normativa regionale o locale, dove la prevede
Chi riguarda	chi affitta in forma imprenditoriale	lo dice quella normativa: anche chi affitta da privato, se previsto
Dove si presenta	SUAP del Comune	Comune competente per territorio

Quando un affitto breve è «in forma imprenditoriale»?

Dal 2026 un affitto breve è in forma imprenditoriale per presunzione quando gli appartamenti destinati agli affitti brevi nell'anno sono più di due: l'attività, chiunque la eserciti, «si presume svolta in forma imprenditoriale» (legge 30 dicembre 2020 n. 178, articolo 1, comma 595).

Il comma 8 richiama la presunzione con un «anche»: la forma imprenditoriale può dipendere da altre ragioni, che il comma non elenca.

Come si contano gli appartamenti è spiegato nell'articolo sugli affitti brevi dal terzo immobile; della partita IVA parla l'articolo sulle nuove regole 2026 degli affitti brevi.

Il comma 7 lega alla forma imprenditoriale anche requisiti di sicurezza degli impianti: ne parla l'articolo sugli estintori e i rilevatori di gas.

Chi fa affitti brevi da privato deve presentare una SCIA al Comune?

Chi fa affitti brevi da privato, cioè in forma non imprenditoriale, con uno o due appartamenti non è tenuto alla SCIA del comma 8. Presenta al Comune una SCIA, una CIA o un'altra comunicazione quando la normativa regionale o locale la prevede: «ove richiesto dalla normativa locale» e «se previsto» sono le formule delle domande frequenti del Ministero del Turismo sul CIN (Codice Identificativo Nazionale), aggiornate all'11 maggio 2026, risposte n. 2.1 e n. 1.4.

Le due risposte non dicono quali Regioni o Comuni la chiedono, né a chi: si verifica presso il Comune dove si trova la casa e presso la Regione o la Provincia autonoma.

Esempio: una, due o tre case in affitto breve nel 2026

Nel 2026 la SCIA del comma 8 non riguarda chi affitta da privato una o due case e riguarda chi ne affitta tre. Gemma, Remo e Nives affittano da privato dal 2025; Tullio affitta cinque appartamenti dal 2023.

1. Appartamenti destinati agli affitti brevi nel 2026: Gemma uno, Remo due, Nives tre (la terza casa da marzo).
2. Confronto con il limite di due del comma 595: 1 e 2 non lo superano, 3 sì.
3. Per Nives l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale: il comma 8 le chiede la SCIA al SUAP.

Chi affitta	Appartamenti	Presunzione del comma 595	SCIA del comma 8	Sanzione del comma 9 se manca
Gemma	1 nel 2026	no	no	non si applica
Remo	2 nel 2026	no: due è il limite	no	non si applica
Nives	3 nel 2026	sì	sì	da 2.000 a 10.000 €

Tullio nel 2023 superava il limite di allora, quattro (comma 595 nel testo in vigore fino al 2025): la sua attività si presumeva già svolta in forma imprenditoriale. Per il Ministero del Turismo un'attività avviata in forma imprenditoriale già prima del 2 novembre 2024 non è soggetta all'obbligo della SCIA del comma 8, che si applica da quella data senza effetto retroattivo (risposta n. 7.2). La risposta non tratta chi affittava tre o quattro appartamenti prima di quella data ed è entrato nella presunzione nel 2026, con il limite sceso a due: su questo caso le fonti lette non rispondono. Le comunicazioni locali restano a parte.

Cosa rischia chi fa affitti brevi senza SCIA?

Chi fa affitti brevi in forma imprenditoriale senza la SCIA del comma 8 è punito con una sanzione tra 2.000 e 10.000 €, misurata «in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile» (comma 9 dell'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023). Il comma 9 non spiega come le dimensioni diventano una cifra.

La sanzione del comma 9 non si applica se la normativa regionale sanziona già lo stesso fatto (comma 10). Verifica e sanziona il Comune in cui si trova l'appartamento, tramite la polizia locale (comma 11).

Per una comunicazione locale mancante vale la normativa che la prevede, qui non riportata.

Da quando vale la SCIA del comma 8 e dove si presenta?

L'obbligo della SCIA del comma 8 dell'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 vale dal 2 novembre 2024: è il sessantesimo giorno dopo il 3 settembre 2024, data dell'avviso in Gazzetta Ufficiale sull'entrata in funzione della banca dati del CIN (comma 15).

La SCIA del comma 8 si presenta al SUAP del Comune nel cui territorio si svolge l'attività; per una società la presenta il legale rappresentante.

Il limite dei due appartamenti nell'app

In Affitti Brevi Facile, quando gli appartamenti attivi in un anno diventano due, compare l'avviso che sei al limite. La SCIA l'app non la gestisce. Per le imposte di chi resta entro i due appartamenti c'è il calcolatore della cedolare secca.

Domande frequenti

Per un solo appartamento in affitto breve serve la SCIA?

Per un solo appartamento affittato da privato il comma 8 dell'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 non chiede la SCIA. Può chiederne una la normativa regionale o locale: si verifica presso il Comune.

La SCIA si presenta prima o dopo il CIN?

Per il Ministero del Turismo la SCIA, la CIA o l'altra comunicazione chiesta dalla normativa locale si presenta al Comune prima di chiedere il CIN (domande frequenti sul CIN, 11 maggio 2026, risposta n. 2.1). Per la SCIA del comma 8 le fonti lette non indicano un ordine rispetto al CIN. Come si chiede il codice è nell'articolo sul CIN.

Affitto tramite un'agenzia o un portale online: la SCIA tocca a me?

Sì, se affitti in forma imprenditoriale. Il comma 8 dell'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 mette l'obbligo della SCIA a carico di chi esercita l'attività «direttamente o tramite intermediario».

Fonti

• Decreto-legge 18 ottobre 2023 n. 145, convertito dalla legge 191/2023, art. 13-ter, commi 7, 8, 9, 10, 11 e 15 (testo vigente, letto il 13 ottobre 2026)
• Legge 30 dicembre 2020 n. 178, art. 1, comma 595 (testo in vigore nel 2026 e testo in vigore fino al 2025)
• Legge 7 agosto 1990 n. 241, art. 19, comma 1 (segnalazione certificata di inizio attività)
• Ministero del Turismo, domande frequenti sulla Banca dati delle strutture ricettive (BDSR) e sul CIN, aggiornate all'11 maggio 2026, risposte 1.4, 2.1 e 7.2
• Ministero del Turismo, avviso di entrata in funzione della BDSR, Gazzetta Ufficiale, Parte Seconda, n. 103 del 3 settembre 2024

I testi ufficiali citati in questa guida sono raccolti, con i collegamenti, nella pagina Fonti ufficiali.